Değerleme raporlarına ilişkin yeni düzenlemeler

Değerleme raporları, gayrimenkul sektöründe önemli bir rol oynar. Bu raporlar, bir taşınmazın değerini ve özelliklerini belirlemek için kullanılır. Türkiye'de, değerleme raporlarına ilişkin yeni düzenlemeler hayata geçirildi. Bu düzenlemeler, değerleme raporlarının daha şeffaf, güvenilir ve sağlam temellere dayanmasını sağlamayı amaçlamaktadır.

İlk olarak, yeni düzenlemeler mevcut brüt kullanım alanının tanımını içermektedir. Mevcut brüt kullanım alanı, taşınmazın yasal izin ve belgelere uygunluğunu dikkate almadan, mahallindeki gerçek kullanım alanını ifade etmektedir. Bu alan, yapıların tespit edildiği tarihteki mevcut brüt kullanım alanını temsil eder. Ancak bu alan, şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları gibi görünen yerlerin dış konturları tarafından çevrelenen alandır. Dış cephe harici bölgelerde, dış kontur duvar orta aksı olarak belirlenir. Ayrıca, birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşan bir yerde, bu katlarda bulunan görünen yerler birlikte değerlendirilerek mevcut brüt kullanım alanı bulunur.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olan yerlerde bağımsız bölüm sınırının belirlenmesi, değerleme raporu kapsamında dikkate alınır. Bu sınır, taşınmazın kat irtifakı varsa kat irtifakı sınırları, kat irtifakı bulunmayan yerlerde ise parsel sınırı olarak belirlenir. Bu düzenleme, değerleme sürecinde sınırların açık ve net bir şekilde belirlenmesini sağlamaktadır.

Diğer bir düzenleme ise değerleme raporunun yapılacağı başvuruları içermektedir. Değerleme raporunun, tapu bilgilerindeki herhangi bir değişiklikle ilişkili olup olmadığını tespit etmek için, rapor tarihinde düzenlenmiş tapu bilgileri ile satın alma veya satış vaadi başvurusu arasındaki tarihler karşılaştırılır. Eğer tapu sicilinde cins değişikliği, yola terk, irtifak hakkı tesisi veya diğer benzer durumlar gibi herhangi bir değişiklik varsa, rapor tarihinden bağımsız olarak yeni bir değerleme raporu başvurusunda bulunulması gerekmektedir.

TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) ile GABİM arasında imzalanan Taşınmaz Değerleme Raporlarının Kontrolüne Yönelik İşbirliği Protokolü çerçevesinde, GABİM bünyesinde çalışan değerleme uzmanları, yetkili değerleme kuruluşları tarafından hazırlanan raporları çeşitli düzenlemelere göre kontrol ederler. Bu düzenlemeler arasında Uluslararası Değerleme Standartları, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından onaylanan genelgeler ve talimatlar, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan düzenlemeler yer alır. Değer kontrolü, raporların takdir edilen Piyasa Değeri üzerinden gerçekleştirilir. Herhangi bir eksiklik veya hata bulunmayan raporlar, "KULLANILABİLİR" ibaresi eklenerek TAKBİS (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi)'e gönderilir.

Yapılan kontrollerde, değerleme raporundaki takdir edilen değerin emsallerine kıyasla bariz derecede düşük veya yüksek olduğuna dair bir kanı oluşursa, karşılaştırma yapmak amacıyla farklı bir kuruluşa otomatik olarak kontrol raporu hazırlanması gerektiği başvuru sahibine SMS ve e-posta yoluyla bildirilir. Kontrol raporunda takdir edilen değer ile ilk raporda takdir edilen değer arasındaki fark (Kontrol Raporu Değer Fark Oranı) ±%20 altında ise, GABİM tarafından raporun Piyasa Değerine daha yakın olduğu değerlendirilir ve "KULLANILABİLİR" ibaresi eklenerek TAKBİS'e gönderilir. Her iki raporun ücreti başvuru sahibi tarafından değerleme kuruluşlarına ödenir.

Değer farkı oranı, Kontrol Raporu Değer Fark Oranı = (Kontrol Raporu - Rapor Değeri / Rapor Değeri) formülüyle hesaplanır. Eğer Kontrol Raporu Değer Fark Oranı ±%20'den fazla ise, her iki raporu düzenleyenlerden farklı bir kuruluşa otomatik olarak ikinci bir kontrol raporu hazırlatılması gerektiği başvuru sahibine SMS ve e-posta yoluyla bildirilir. Hazırlanan üç rapor arasında GABİM tarafından daha doğru bir piyasa değeri yansıttığı değerlendirilen rapor, "KULLANILABİLİR" ibaresi eklenerek TAKBİS'e gönderilir. GABİM tarafından kullanılabilir olduğu değerlendirilen rapor, en uzak değerin takdir edildiği rapor iptal edilir ve iptal edilen raporun ücreti başvuru sahibine iade edilir. Diğer iki raporun ücreti başvuru sahibi tarafından değerleme kuruluşuna ödenir.

Kontrol raporu için gereken başvuru yapılmaz, rapor ücreti ödenmez veya 30 gün içinde başvuru yapılmazsa, bekleyen değerleme raporu/raporları "KULLANILAMAZ" ibaresiyle TAKBİS'e gönderilir. Bu raporlarla herhangi bir işlem yapılamaz ve raporun ücreti başvuru sahibi tarafından değerleme kuruluşuna ödenir. GABİM, değerleme raporlarıyla ilgili tereddüt yaşadığı durumlarda TDUB'dan görüş alabilir.

Yapılan kontrollerde, değerleme raporlarında takdir edilen değer dışında maddi hata veya talimatlara aykırı bir durum tespit edilirse, GABİM raporu gerekli düzeltmelerin yapılması için değerleme kuruluşuna geri gönderir. Değerleme kuruluşu, istenilen düzeltmeleri geçerli bir gerekçe sunmadan yapmazsa, rapor iptal edilir ve iptal edilen raporun ücreti başvuru sahibine iade edilir.

Kontrollerin ardından TAKBİS'e aktarılan değerleme raporlarında sonradan bir sorun tespit edilirse, raporlar GABİM tarafından gerekli açıklamalarla birlikte hızlıca Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı'na bildirilir. Ayrıca kontrol aşamaları tamamlandıktan sonra raporun takdir edilen değerinin emsallerinden bariz derecede düşük veya yüksek olduğu tespit edilen raporlar hakkında disiplin işlemi uygulaması için TDUB'a bildirim yapılır. Değerleme raporlarının GABİM kontrolünden geçmiş olması, raporu düzenleyen yetkili değerleme kuruluşu ve imza atan personelin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Son olarak, değerleme raporu yapacak olan yetkili kuruluşun yapması gereken işlemler belirlenmiştir. Yapı ruhsat tarihi üzerinden iki yıl geçmiş ve beş yıl geçmemiş olan yapılar için, raporda yapının hangi aşamada olduğunun (temel hafriyatı, su basman, kaba inşaat vb.) fotoğraflarla belgelenmesi durumunda, taşınmazın piyasa değeri takdir edilebilir. Ancak yapı ruhsat tarihi üzerinden beş yıl geçmiş olan ve hala inşaatı devam eden yapıların ruhsatlarının yenilenmesi gerektiğinden, değer takdiri yapılamaz. Benzer şekilde, yapı ruhsat tarihi üzerinden iki yıl geçmiş olan ancak zeminde inşaata başlanmamış yapıların ruhsatlarının yenilenmesi gerektiğinden, değer takdiri yapılamaz.

Bu yeni düzenlemelerin amacı, değerleme raporlarının daha güvenilir ve standartlara uygun olmasını sağlamaktır. Bu sayede, gayrimenkul değerleme sürecinde hata ve yanlışlıkları en aza indirmek ve yatırımcıların daha doğru bilgilere ulaşmasını sağlamaktır. MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş. (GABİM) tarafından yapılan kontroller, piyasa değerini yansıtan raporları ön plana çıkarmakta ve değerleme sürecinin bütünlüğünü korumaktadır. Bu sayede, değerleme uzmanları, sahip oldukları bilgi ve deneyimleriyle daha güvenilir raporlar sunabilecek ve gayrimenkul sektörüne katkıda bulunacaklardır.